Købsguide

Købs- og salgsprocessen

 

Generelt

Økonomien i Sydspanien er i god udvikling med positive takter. Der bygges nyt som aldrig før af projektbyggerier bestående af lejligheder og huse. I et sådant ”New Development” projektbyggeri, går der typisk en rum tid fra underskrift på købsaftalen, inden det står færdigt, og køber modtager nøglerne. I den periode ser vi ofte at priserne stiger, og det giver naturligvis allerede den nye boligejer merværdi fra den første dag. Bygherren hæfter for mangler på et nyt hus eller lejlighed i Spanien, og skal også være forsikret herfor. Det kan være problematisk, hvis der købes en brugt ejendom i Spanien, da vi ikke på samme måde som i Danmark, har ejerskifteforsikringer og lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Processen ved køb af en ejendom i Spanien

Det første møde med dig foregår altid i Danmark på vores advokatkontor i København, men anden mødeform- og sted kan aftales.

Jackie Phillip & Co. Real Estate står ved din side og hjælper dig med at finde den helt rigtige bolig. Vi giver også et overblik over de muligheder og evt. udfordringer der er ved den konkrete ejendom, som du påtænker at købe.

Når vi i fællesskab har udvalgt de boliger der bedst opfylder de krav og ønsker du har til din fremtidige bolig i Spanien, aftaler vi tidspunktet for hvornår vi kan fremvise disse fysisk for dig sammen med vores partnere.

Når ejendommen er valgt skal du naturligvis have din egen rådgiver. Du bestemmer, hvem du ønsker som din rådgiver. Vi tilbyder at hjælpe med kontakt til en lokal spansk advokat. Salæret til den spanske advokat er det samme, uanset hvilken der vælges, nemlig 1 % af handelsprisen på ejendommen, som fast advokatsalær. Dertil kommer skødeomkostninger til den spanske stat på ca. 10 %, så du skal lægge ca. 11-12 % oveni den pris ejendommen handles til. Det er rigtig mange penge, og det glemmer man tit.

Processen ved køb af nybyggeri er typisk den, at der indledningsvist underskrives en reservationskontrakt på det hus eller lejlighed, som er valgt på projektstadiet. Samtidig hermed betales et reservationsgebyr på ca. 10.000 Euro. Vi sikrer for, at dette indbetales hos vores spanske advokat, så beløbet kommer retur, hvis handlen falder fra hinanden. Efter 1 måneds tid underskrives købsaftalen, og på det tidspunkt betales ca. 30 % af købesummen. Ved skødeskrivning hos notaren på overtagelsesdagen forfalder restbeløbet. Vores ansvarsforsikrede spanske advokat tilser, at alle de spanske forhold er på plads, og får garanti for, at der er tegnet de fornødne bygherreforsikringer. Dette sikrer vores klienter, hvis bygherren mod forventning går konkurs under byggeriets gennemførelse, hvilket vi dog aldrig har oplevet. Din rådgiver er din spanske advokat, der har til opdrag at bistå dig som køber overfor sælger. En bolighandel i Spanien, kan kun gennemføres med repræsentation af en spansk advokat. Den spanske advokat er ansvarlig i alle henseender i din bolighandel.

Vi informerer gerne om udlejning af din bolig i Sydspanien. Det er attraktivt at leje boligen ud som korttidsleje, når du ikke selv bruger den. Typiske korttidslejere er ekstremt velhavende mennesker fra hele verden.

Lejepriserne er meget høje i Sydspanien, stort set hele året, og det er derfor en fin måde at få finansieret hele- eller dele af boligdrømmen på. På den måde kan du selv bruge din bolig måske 4-6 måneder årligt, leje ud resten af tiden, og få mere eller mindre af dine omkostninger betalt. Vær dog opmærksom på, at lejeindtægt ikke medtages i en kreditvurdering.

Den spanske advokat bistår også med at få et spansk skattenummer til dig, et såkaldt NIE-nummer, som man skal have, når større aktiver købes i Spanien, såsom en ejendom eller en bil. Det vil også være en fordel med en lokal spansk bankkonto, så alle udgifter på ejendommen løbende kan betales herfra. Det bistår den spanske advokat også med at få oprettet. Der er meget store juridiske forskelle på at erhverve en bolig i Danmark i forhold til i Spanien. Man skal huske, at der jo betales ejendomsværdiskat i Danmark, af din boligs værdi i Spanien. Heldigvis er der afslag/fradrag i forhold til hvis dit sommerhus ligger i Danmark, det såkaldte ”afstandscirkulære”.

Fra accept af købstilbud til overtagelsesdagen

Når dit tilbud på ejendommen er blevet accepteret af sælger, skal du underskrive en reservationsaftale. Og samtidig betale mellem 5.000-10.000 Euro, alt efter boligens værdi. Dette sikrer, at ejendommen bliver taget af markedet.

Herefter går den spanske advokat i gang med en grundig undersøgelse af ejendommens juridiske forhold. I den periode er det også en god ide at få en byggesagkyndig til at gennemgå ejendommens fysiske tilstand, da Spanien ikke har tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer som i Danmark. Den spanske advokat undersøger gældsforhold på ejendommen, forurening, grundejerforening og ejerforenings forhold. Hvis der ikke findes juridiske problemer eller udestående fordringer, vil du fra den spanske advokat modtage en såkaldt ”nota simple”. Dette er en juridisk rapport over ejendommens forhold.

Når alt er som det skal være, går vi til næste fase, hvor den spanske advokat vil udarbejde købsaftalen (PPA). Vi er nu ca. 30 dage efter du underskrev reservationsaftalen. For at undgå at du skal til Spanien hele tiden og underskrive papirer, vil du indledningsvis give den spanske advokat en fuldmagt – en såkaldt ”Power of Attorney” (POA). Advokaten kan derefter skrive under på dine vegne, med instruks fra dig. På overtagelsesdagen skal skødet underskrives fysisk af din spanske advokat, og sælgers advokat. Det foregår på et notarkontor i Spanien, hvor advokaten med din fuldmagt kan skrive under på dine vegne. Samtidig med underskrift på skødet, har din spanske advokat sørget for overførsel af købesum, således at betaling sker samtidig med underskrift af skødet på overtagelsesdagen. Det er vigtigt og helt afgørende, at der er samtidighed her, og nøglerne til ejendommen samtidig modtages. Samme dag er du ejer af din spanske ejendom.

Sluttelig sørger den spanske advokat for registrering af din ejendomsret på din nye ejendom i ejendomswp-signup.phpet. I Danmark foregår det hurtigt online. I Spanien kan det tage op til 3 måneder. Men det sikrer dig naturligvis din ejendomsret, der er ukrænkelig, så ingen udover dig har ret til at sælge ejendommen senere.

Når du har fået nøglerne til din nye ejendom i Spanien, bistår den spanske advokat dig også med at få tegnet alle de nødvendige forsikringer. Vi anbefaler også, at du tegner en helbredsforsikring. Det spanske sygehusvæsen fungerer godt, men der er altid lang ventetid, og de taler kun spansk på hospitalerne. Der er privathospitalerne via helbredsforsikringen at foretrække.

Salg af din bolig i Spanien

Når du skal sælge din bolig i Spanien, henviser vi til vores samarbejdspartnere som vil markedsføre din ejendom. Det er typisk ”Solgt eller gratis” til den sælgende mægler, når du skal sælge, og du kan have mange ejendomsmæglere til at sælge din ejendom, modsat i Danmark. Salæret til mægler er her 5-7 % af handelsprisen + moms. Der er derfor mange omkostninger forbundet ved såvel købet som salget af din ejendom i Spanien. Derfor skal du altid have ”de lange briller på”, når du køber en ejendom i Spanien. Du skal ikke købe for at lave en hurtig gevinst på kort tid. Der er ikke skat i Danmark ved dit salg, men der skal betales kapitalvindingsskat i Spanien af dit salg, op til ca. 20 %. Notaren er ved salget forpligtet til at tilbageholde 3 % af forskellen mellem din købs- og salgspris, altså din gevinst. Du får til gengæld modsat i Danmark fradrag for de forbedringer du har bekostet i din ejer tid, så husk at gemme alle kvitteringer og håndværkerregninger.